(door omstandigheden werken de links tijdelijk niet meer)


In dit overzicht treft u een beschrijving aan, inclusief de bijbehorende documenten, over de door het college van B&W van Bladel voorgenomen grondverkoop aan een projectontwikkelaar inzake 18.570 m2. De vraagprijs van de betreffende gronden ligt echter ver onder de marktwaarde alsmede is de vraagprijs in strijd met de grondnota van de gemeente Bladel. De coalitieraadsleden zijn van de gang van zaken en de fouten op de hoogte, maar hebben tot op heden daar niets aangedaan, onder het mom van “het college doet toch alles goed”. De gemeente Bladel leidt, indien de grondverkoop doorgaat, een schade van bijna 3 miljoen euro.

Bijgevoegde kopieën van originele documenten zijn op basis van de Wet Openbaarheid van Bestuur verkregen. Het college van B&W probeert koste wat kost om te voorkomen dat de overige documenten inzake o.a. deze grondtransactie geopenbaard zouden kunnen worden. Daarover lopen nu zelfs procedures bij de Raad van State.

In zijn brief aan het college van B&W van Bladel van 16 mei 2003 geeft de projectontwikkelaar het volgende weer: 

 “De door u genoemde vaste vraagprijs in uw hiervoor aangehaald schrijven ad Euro 900.000,= betekent op basis van de eveneens door u (toevoeging: het college), middels de bijgevoegde (concept)verkooptekening, aangegeven aantal m2 van 18570 (9356 m2 parkeergelegenheid en 9214 m2 bebouwing) een prijs per m2 van Euro 48,-“.

De prijs van Euro 48,- is gebaseerd op bouwrijpe grond met een onherroepelijke bouwvergunning (dit blijkt uit de bijgevoegde correspondentie).   Het college van B&W van Bladel geeft in zijn brief van 19 juni 2003 feitelijk aan dat de sloopkosten van het aanwezige zwembad voor rekening van de projectontwikkelaar dient te komen. Uit een ander (niet bijgevoegde) interne notitie van het college is gebleken dat de sloopkosten van het zwembad volgens het college geschat worden op EUR 75.000.   In een intern document van de gemeente Bladel genaamd “overleg omtrent ontwikkeling zwembadterrein d.d. 5 januari 2000” staat:   “wethouder Peijnenburg geeft aan dat als uitgangspunt geldt dat de grond betaald moet worden tegen de getaxeerde marktwaarde.”

In het document “Bestuurlijke opdracht revitalisering sportpark De Smagtenbocht”  staat dat:   “Voorkomen moet worden dat de planontwikkelaar eerst de voor hem aantrekkelijke krenten uit de pap haalt en de financieel minder aantrekkelijke onderdelen in de tijd (te) ver naar achteren schuift.”

In een ander document, genaamd “Bestuurlijke opdracht revitalisering sportpark de Smagtenbocht van september 2001” wordt over de grondprijs het volgende geschreven:   “Voor de bepaling van de grondprijs kan voorlopig worden uitgegaan van de door een makelaarskantoor gegeven onderbouwing resulterende in een gemiddelde prijs van € 324,25 per m2 voor het hotel inclusief nevenruimten, verharding en groenvoorziening. Daarnaast stelt het makelaarskantoor voor om voor recreatieterreinen of gronden met bestemming openbare bijzondere gebouwen met bebouwingsmogelijkheden uit te gaan van een bedrag per m2 variërend tussen € 45,38 en € 102,10.”

Volgens de ingediende tekening van de projectontwikkelaar (niet bijgevoegd) kwalificeert de helft van het terrein voor de genoemde hoge prijs (waar hotel, sauna, congrescentrum, bijbehorende parkeerplaatsen ed gebouwd zouden worden) en de andere helft van het terrein (o.a. sporthal met bijbehorende parkeerplaatsen) voor de lagere prijs. Als men dan uitgaat van afgerond 9.000 m2 x € 320 + 9.000 x € 100 komt men op een bedrag van afgerond € 3.780.000 als waarde in het economische verkeer van de gronden.

In een interne e-mail van 13 september 2001 Ontwikkelingen sporthotel op sportpark aan twee wethouder is geschreven dat “de ontwikkelaars vernemen deze maand (september 2001) welke prijs de gemeente Bladel zal hanteren voor de te verkopen grond.” Op basis van de afspraak van 5 januari 2000, namelijk dat de gronden tegen de taxatiewaarde verkocht zouden worden, lijkt het toch dat de gronden tegen bovenstaand bedrag van ongeveer € 3.780.000 (zie ook Bestuurlijke opdracht revitalisering sportpark “de Smagtenbocht van september 2001) verkocht zouden moeten worden aan de projectontwikkelaar en niet voor een bedrag van € 900.000 (€ 48 per m2) voor bouwrijpe grond met onherroepelijke bouwvergunningen, exclusief sloopkosten zwembad, waarvoor de gronden nu door het college van B&W aan de projectontwikkelaar zijn aangeboden.

In het verweerschrift van AKD Prinsen Van Wijmen van 19 februari 2004 schrijft de advocate namens het college van B&W van Bladel het volgende:   De bedragen die Stichting ABS noemde zijn volgens haar: “bedragen die niet aan de orde zijn en bevat richtbedragen die in andere gemeenten worden gehanteerd”.

De advocate van de gemeente Bladel geeft verder namens het college van B&W van Bladel aan dat de waarde van € 900.000 gebaseerd is op residuele grondwaarde. Het bijbehorende taxatierapport weigert het college van B&W echter te openbaren, zelfs na toestemming van de opsteller van het taxatierapport.   Volgens de nota grondbeleid 2004 van de gemeente Bladel (aangenomen door de gemeenteraad) mogen de gronden van De Smagtenbocht echter absoluut niet getaxeerd en verkocht worden op basis van “residuele grondwaarde”. Het  principe van residuele grondwaarde mag alleen bij projectwoningen toegepast worden en volgens de plannen worden op De Smagtenbocht zeker geen projectwoningen gebouwd. Residuele grondwaarde betekent feitelijk dat de waarde van de gronden bepaald wordt op basis van welke voorzieningen daarop gebouwd worden. Een andere uitdrukkelijke voorwaarde voor toepassing van de residuele grondwaarde benadering bij grondverkoop, is dat er gebouwd moet worden met een z.g.n.openbegroting. Open begroting betekent dat een aannemer het bouwwerk realiseert met een open begroting zodat de opdrachtgever (het college) de marges (c.q. winst) kan controleren. De bedoeling hiervan is om zo goedkoop mogelijk woningen te bouwen(bijvoorbeeld ingeval van woningen voor starters of ouderen).

Het college heeft in het aanbod aan de projectontwikkelaar de openbegroting voorwaarde echter niet meegenomen. Nu het college van B&W van Bladel de te verkopen gronden toch op basis van de residuele grondwaardeprincipe heeft laten taxeren, heeft zij dus weer geheel in strijd met besluiten van de gemeenteraad gehandeld.

De advocate geeft namens het college van B&W van Bladel in haar verweerschrift van 19 februari 2004 aan dat:   “Bestuurlijk is nadrukkelijk gekozen voor een andere weg”.

Dat het college van B&W van Bladel weet dat zij in strijd met besluiten van de gemeenteraad c.q. de grondnota handelt, blijkt impliciet ook uit het feit dat Wethouder Peijnenburg in de raadsvergadering van 22 januari 2004 aangaf dat taxatie op basis van residuele grondwaarde slechts bij projectwoningen is toegestaan.

Opgemerkt dient te worden dat in november 2003 coalitieraadsleden (Algemeen Belang)  van mening waren dat het college van B&W alles goed gedaan heeft inzake de grondtransactie en de juiste waarde heeft vastgesteld. Ook nu blijkt weer aantoonbaar dat deze coalitieraadsleden weer niet weten waarover zij het hebben en derhalve feitelijk weer blindelings het college volgen.

Tot op heden heeft slechts de fractievoorzitter van het CDA, de heer J. Duis over deze grondtransactie vragen durven stellen (wat door de andere raadsleden van de coalitie niet op prijs werd gesteld). Zeker is dat op De Smagtenbocht geen projectwoningen gebouwd worden.

De nota grondbeleid 2004 is op de website van de gemeente Bladel te vinden, www.bladel.nl. Volgens deze nota dienen gronden in 2004 in de vrije sector voor € 275 per m2 verkocht te worden. Gronden voor bijzondere gebouwen / voorzieningen (bijvoorbeeld sporthal) in geval er geen winstoogmerk aanwezig is worden voor € 105 per m2 verkocht en in geval bij bijzondere gebouwen / voorzieningen waar wel een winstoogmerk aanwezig is, is de waardebepaling gebaseerd op vrije taxatie (dit kan dus ook meer dan € 275 per m2 zijn).

Het is algemeen bekend en ook logisch dat voorzieningen zonder winstoogmerk ook een lagere grondprijs betalen. In Bladel werkt dit echter weer anders zie de prijs van € 48 per m2. De gemaakte schatting van de waarde van de gronden van € 3.780.000, op basis van interne documenten van de gemeente Bladel zelf, wordt dan ook feitelijk door de nota grondbeleid 2004 van Bladel bevestigd, daar beide bedragen aardig overeenkomen. Een ding is zeker, de projectontwikkelaar handelt zeker niet zonder winstoogmerk, waardoor de (lagere) prijs van € 105 per m2 grond voor bijvoorbeeld het bouwen van de sporthal voor hem niet reëel is. Hoe het college dan op een bedrag ad € 48 per m2 komt is en blijft een raadsel. Zoals de advocaat namens het college van B&W van Bladel al stelde, bestuurlijk is gekozen voor een andere weg.

Waarop deze andere weg gebaseerd is wordt echter met alle mogelijke middelen door het college van B&W geheim gehouden, ondanks verscheidene verzoeken hierover op basis van de Wet Openbaarheid van Bestuur. Daarover lopen nu nog verschillende juridische procedures. De gemeente Bladel leidt bij doorgang van de verkoop van de gronden wel een schade van bijna € 3 miljoen.